на главную... Контакты Карта сайта
Компания
Стройматериалы
Дизайн интерьера
Энциклопедия
Обмен опытом
на главную...
Наша специализация:

• оптовая торговля и комплектация строительными и отделочными материалами

• дизайн интерьера, ремонт и отделка, проект электро-оборудования, системы умного дома
Поиск:  





Секреты ремонта и дизайна интерьера.
Вира. Ежедневные новости строительства. Москва, Россия, мир.
Vira.ru. Новые статьи о дизайне интерьера и ремонте.
Новые интерьеры. Галерея выполненных компанией "Вира" работ.
Рейтинг@Mail.ru

Обмен опытом / Новости строительства

Инвестиционные квартиры не смогут обвалить рынок



26.05.2006


Динамика мелких инвестиций в жилую недвижимость зависит не столько от ситуации на самом рынке, сколько в большей степени от процессов, происходящих в экономике в целом. В настоящий момент рыночная конъюнктура благоприятствует росту инвестиционных сделок: приток денежной массы в страну и рост доходов происходит на фоне падающего доллара и сохраняющихся рисков фондовых рынков. Жилая недвижимость по-прежнему остается одним из самых надежных и доступных инструментов вложения и приумножения свободных средств, имеющихся у определенной части населения. Причем, если раньше эксперты выражали опасения, что достигнув критической массы "инвестиционные квартиры" могут обрушить рынок, то сейчас не многие верят в реальность такой перспективы: слишком велик разрыв между спросом и предложением.

Масштабы бедствия

У экспертов, опрошенных "Интерфаксом" нет сомнений, что часть квартир приобретается покупателями в инвестиционных целях, однако масштабы этого явления они оценивают по-разному.

Одна группа собеседников агентства утверждает, что и в 2003 году, который также характеризовался значительным ростом рынка, и сейчас доля инвестиционных покупок в жилом секторе варируется от 20% до 40%. Другие считают, что их количество не превышает 10-15%. А некоторые источники, например Сергей Елисеев из ИНКОМ-Недвижимости и Сергей Лядов из "Сити -XXI век" уверены, что среди покупателей жилья инвесторов не более 7%.

При этом все эксперты признают, что достоверно подсчитать количество инвестиционных квартир весьма затруднительно. "Клиенты предпочитают не афишировать цели приобретения недвижимости", - говорит директор департамента вторичной недвижимости компании МИЭЛЬ-Недвижимость Алексей Шленов. В основном в своих оценках эксперты опираются на опыт продаж собственных компаний. По словам заместителя генерального директора компании "Новая Площадь" Евгения Фетисова, "понимание доли инвестиционных сделок дает экспертная оценка, основанная на анализе общения с клиентами или визирования перепродаж". Е.Фетисов пояснил, что сотрудники компании отслеживают количество квартир в новостройках, выходящих на вторичный рынок в период окончания строительства.

Глава аналитического центра irn.ru Олег Репченко говорит, что о доли инвестиционных квартир в новостройке наглядно свидетельствует количество оптовых покупателей, а также процент людей, обратившихся за ключами после начала заселения. "Те, кто спокойно продолжают ждать оформления прав собственности, на что обычно уходит еще год-полтора, явно не нуждаются в жилье", - считает он. По мнению О.Репченко и ряда других экспертов, процент инвестквартир в общем объеме продаж растет вместе с рынком, а на этапе стагнации стремится к нулю. Согласно другой точке зрения, удельный вес такого жилья не меняется с течением времени. С.Елисеев считает, что это величина постоянная и незначительная. "На рынке 80% продаваемых квартир - альтернативные, т.е они покупаются с целью улучшения/изменения жилищных условий, и только 20% - чистая продажа, причем 2/3 покупают жилье для дальнейшего проживания своего или родственников", - указывает эксперт.

Вложения в недвижимость являются популярным финансовым инструментом во всем мире, поэтому ничего страшного в наличии"пула" инвестиционных квартир нет. "Инвесторы владеют этим жильем или на этапе строительства, когда жить там нельзя, или оно сдается в аренду, т.е. не простаивает, а используется", - говорит О.Репченко. По мнению аналитика компании Paul Yards Владимира Кудрявцева, наличие на рынке инвестиционных квартир свидетельствует о стремлении застройщиков минимизировать сроки рефинансирования и о желании мелких инвесторов разместить временно свободные средства в надежный актив".

"И то, и другое говорит о высокоразвитом рынке с благоприятным инвестиционным климатом, позволяющим учитывать текущую конъюнктуру в пользу всех участников рынка", - подчеркивает эксперт. Другого мнения придерживаются чиновники, ответственные за реализацию нацпроекта "Доступное жилье". Минрегионразвития недавно выступило с инициативой обложить дополнительным налогом владельцев "второго жилья". Собеседники "Интерфакса" считают эту меру нерыночной и неэффективной. Во-первых, тем самым нарушается основополагающий для действующего налогового законодательства принцип пропорциональности. Во-вторых, не все второе жилье является предметом и целью инвестиционной сделки. "При возникновении дефицита того или иного товара барьеры, устанавливаемые государством, лишь усугубляют проблему, способствуя раздуванию спекуляции", - резюмирует С.Лядов, указывая, что главная задача государства в рамках заявленного нацпроекта создать условия для увеличения объемов строительства жилья разных классов.

Стабильный доход

Инвестиционные покупки совершаются как на первичном так и на вторичном рынках во всех ценовых сегментах: стратегия покупателя зависит от размера свободных средств и конечной цели - жилье может приобретаться как для последующей перепродажи, так и для долгосрочной сдачи в аренду. "Наиболее высокая доходность в элитном секторе недвижимости, если жилье приобретается для перепродажи на нулевом цикле строительства", - говорит коммерческий директор "Авгур-Эстейт" Виктор Козлов. С.Лядов оценивает доходность верхнего сегмента в пределах 30%-70% в зависимости от объекта. Однако лидером по объемам инвестиционных сделок эксперты считают первичный массовый рынок. "Это объясняется более доступным ценовым порогом вхождения для частного инвестора и высокой ликвидностью типовых проектов", - говорит директор по маркетингу АН "Домострой" Елена Комова. При этом рискованность вложений, сделанных на начальном этапе строительства, в сегменте бизнес-класса выше, чем в панельных новостройках из-за длительного инвестиционного цикла. По данным заместителя директора Управления новостроек по продажам и инвестициям компании "Миэль-недвижимость" Оксаны Каармы, типовые дома строятся за 3-4 месяца, а в сегменте бизнес-класса процесс растягивается на 1-2 года. "Инвестирование в строящийся объект кардинально отличается от сделки с готовым жильем. Фактически дома еще нет, а есть вероятность изменения проектного решения или метража и планировки квартиры. Кроме того, возможна задержка сроков сдачи объекта в эксплуатацию", - предупреждает В.Козлов. Эксперты рекомендуют частным инвесторам поручить подбор квартиры специалистам, знакомым с особенностями и тенденциями столичного рынка недвижимости. "При совершении сделки необходимо учитывать общую ликвидность проекта и конкретной квартиры на прогнозный период, в течение или по завершении которого планируется получить прибыль", - говорит В.Кудрявцев. Вложения должны быть как можно лучше защищены от изменчивой конъюнктуры рынка, связанной с колебанием цен, динамикой спроса, изменением законодательства, корректировкой градостроительных планов властей и т.д.
Источник: Интерфакс




Обсуждение публикации

Ваше имя*:
Комментарий*:

* – поля обязательные для заполнения.

Проголосовать





Copyright © 2019 Вира«ВИРА»
+7(495)730-01-98, vira@vira.ru