на главную... Контакты Карта сайта
Компания
Стройматериалы
Дизайн интерьера
Энциклопедия
Обмен опытом
на главную...
Наша специализация:

• оптовая торговля и комплектация строительными и отделочными материалами

• дизайн интерьера, ремонт и отделка, проект электро-оборудования, системы умного дома
Поиск:  





Секреты ремонта и дизайна интерьера.
Вира. Ежедневные новости строительства. Москва, Россия, мир.
Vira.ru. Новые статьи о дизайне интерьера и ремонте.
Новые интерьеры. Галерея выполненных компанией "Вира" работ.
Рейтинг@Mail.ru

Обмен опытом / Новости строительства

Малоэтажная застройка дорого обойдется регионам



23.05.2006


Предложение вице-премьера РФ Дмитрия Медведева о развитии в регионах индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и инициатива МЭРТа об отмене платы за перевод земель сельскохозяйственного назначения в категорию поселенческих являются звеньями одной цепи. Массовое строительство домов на одну семью, которое теперь рассматривается в качестве самостоятельного направления национального проекта "Доступное жилье", возможно только на городских окраинах, однако статус расположенных там территорий мешает их активному освоению. При этом эксперты отмечают, что сама по себе отмена компенсации проблемы не решит - правительству нужно упростить громоздкую процедуру перевода, а также стимулировать местные администрации вкладывать деньги в инженерную подготовку площадок, выделенных под малоэтажную застройку.

Трудности перевода

В середине апреля МЭРТ внесло в правительство проект постановления, отменяющего компенсации за перевод земель сельскохозяйственного назначения в земли поселений, а также их изъятия для государственных или муниципальных нужд. В пресс-службе министерства "Интерфаксу" пояснили, что фактически речь идет о внесении поправок в положение 1993 года "О порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства", предусматривавшего денежные компенсации государству за прекращение сельхоздеятельности. Соответственно, если с инициативой перевода выступал муниципалитет, заинтересованный в расширении границ собственной территории, то средства на эти цели ему приходилось изыскивать в бюджете. Теперь данная норма отменена. "Вы сможете практически без всяких затрат переводить земли под жилищное строительство", - заявил на прошлой неделе глава МЭРТа Герман Греф, выступая перед главами регионов.

Участники рынка согласны с тем, что инициатива министерства направлена в первую очередь на поддержку местных властей. Для крупных застройщиков, занимающихся лэнд-девелопментом, сумма компенсаций не является принципиальной. Например, в Подмосковье выплата варьировалась в пределах $60-100 за сотку. Компании гораздо больше волнует длительная и непрозрачная процедура согласований, установленная для перевода сельскохозяйственных земель под жилищную застройку.

Согласно закону о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую, принятом в 2004 году, инициатор перевода должен предоставить в исполнительные органы власти установленный пакет документов. Участники рынка указывают, что в ряде случаев обосновать перевод и собрать необходимые бумаги не представляется возможным, хотя бы потому, что еще не все земельные участки прошли кадастровый учет. Данные различных ведомств об участке зачастую противоречат друг другу, а уполномоченные органы затягивают изготовление необходимых справок.

Кроме того, осенью прошлого года вышел приказ Роснедвижимости, согласно которому перепрофилирование сельскохозяйственных земель под застройку возможно только с разрешения этого ведомства. Причем, все ходатайства должны в обязательном порядке проходить экспертизу в региональном управлении Роснедвижимости. В среднем перевод занимает от 8 месяцев до полутора лет.

Источник "Интерфакса" в администрации Рузского района отметил, что инициатива МЭРТа облегчит жизнь местным властям лишь в перспективе. "Чтобы заняться переводом сельхозугодий под ИЖС, муниципалитет сначала должен стать их правообладателем", - поясняет он. Собеседник агентства отметил, что "ничьих земель" вблизи Рузы нет, следовательно, властям сначала придется инициировать процедуру их изъятия под муниципальные нужды в целях расширения границ поселения, договариваться о цене выкупа с собственниками и только потом обращаться с ходатайством в правительство Московской области о смене категории. "Вот на этом этапе предложение Грефа об отмене компенсации нам пригодится", - говорит источник, отмечая, что ключевым вопросом в любом случае остается цена выкупа сельхозугодий, которая в Подмосковье растет в геометрической прогрессии.

Гендиректор компании Pine Wood Realty Валерий Каменев говорит, что согласовать перевод муниципалитетам гораздо легче, чем коммерческим структурам, поскольку чиновники между собой договариваются быстрее. Однако глава Ногинского района Владимир Лаптев в интервью "Интерфаксу" сообщил, что процедура перевода для всех одинаково долгая и сложная. По упрощенной схеме муниципалитеты могут перевести под застройку только 3 га, большие площади переводятся в общем порядке. При этом В.Лаптев одобряет инициативу Г.Грефа об отмене компенсации за перевод.

Гендиректор компании АРТ-Билдинг Андрей Анохин считает, что "если процедура перепрофилирования земель не будет упрощена, намерения властей активизировать застройку пригородных зон останутся декларацией".

Министерство сельского хозяйства занимает прямо противоположную МЭРТу позицию. Глава этого ведомства Алексей Гордеев неоднократно высказывался за максимальное ограничение и дополнительное ужесточение перевода сельхозугодий в категорию поселенческих. По его инициативе в правительство был внесен проект постановления о передаче Минсельхозу полномочий по контролю в сфере оборота сельскохозяйственных земель. Поскольку развитие АПК также является одним из нацпроектов, к мнению Минсельхоза в правительстве, безусловно, прислушаются и в ходе обсуждения обе позиции придется каким-то образом согласовывать.

Пилотные проекты

Получив в свое распоряжение бывшие сельхозугодия, местные администрации, по замыслу федеральных чиновников, ответственных за реализацию проекта "Доступное жилье", должны взять на себя функции ленд-девелоперов, т.е. подготовить участки под будущее индивидуальное жилищное строительство. Предполагается, что, сэкономив на переводе, они смогут активнее инвестировать в создание инженерной инфраструктуры, разработку проекта планировки территории и строительство дорог. Генпланы развития многих городов предполагают застройку окраин малоэтажными комплексами и индивидуальными домами, однако текущее состояние инженерных сетей, потенциал которых практически исчерпан, провоцирует более компактное вертикальное строительство.

Чтобы обеспечить прорыв в области ИЖС, муниципалитетам предстоит заняться созданием локальных источников тепла, водо- и электроснабжения. Планируется, что часть средств на эти цели местные администрации смогут получать в качестве кредитов из бюджетов субъектов РФ, которые в свою очередь будут подавать заявки на софинансирование таких проектов из федерального бюджета в рамках программы "Жилище".

В частности, такая схема уже действует в Белгородской области. Как рассказал "Интерфаксу" зампред правительства области, начальник департамента строительства, транспорта и ЖКХ Николай Калашников, ИЖС стало приоритетным направлением областной жилищной программы еще в 2003 году. Предполагается, что доля усадебного домостроения в общем объеме вводимого жилья будет постоянно увеличиваться и к 2010 году составит 85%. "Выполнение программы ИЖС ведется по трем основным направлениям: выделение участков под застройку, их инженерное обеспечение и финансово-кредитная поддержка граждан", - сообщил Н.Калашников.

Он пояснил, что в 2005 году за счет средств областного бюджета в новых микрорайонах было построено 906 км инженерных сетей общей стоимостью 754 млн. руб., а также проложено 95 км автомобильных дорог с твердым покрытием. В 2006 году строительство коммуникаций предполагается вести на условиях 50% софинансирования с "федералами", если поданная областью заявка на 200 млн руб. будет удовлетворена.

Кроме того, по словам Н.Калашникова, в 2006 году в два раза возрастет сумма средств на финансовую поддержку населения, предоставляемая Фондом ИЖС и кооперативом "Свой дом". Планируется выдача займов гражданам, желающим построить дом, на общую сумму 800 млн. руб.

Собеседник агентства рассказал, что работники бюджетной сферы и молодые семьи (оба супруга до 35 лет) получают уже подготовленный участок размером до 15 соток бесплатно (излишки придется компенсировать по рыночным расценкам - "ИФ"). После чего они оплачивают оформление пакета документов (10 тыс. руб.) и вносят первую компенсацию за коммуникации (10 тыс. руб.). Спустя три года семья начинает выплачивать оставшиеся 50 тыс. руб. за коммуникации порциями - по 10 тыс. руб. в год. Если в течение 5 лет на участке появится жилой дом, условия договора со стороны гражданина считаются выполненными, и участок переходит в его собственность. В противном случае он обязан возместить полную рыночную стоимость земли.

Н.Калашников отметил, что для работников внебюджетной сферы действует аналогичная схема, однако предварительно он сам или его организация должна внести в областной фонд ИЖС 50 тыс. рублей.

По словам Н.Калашникова, программа ИЖС пользуется популярностью среди населения: в 2005 году было введено в эксплуатацию 486 тыс. кв. метров домов усадебного типа, в 2006 будет построено еще 730 тыс. кв. метров.

Д.Медведев предложил в ближайшее время определить пять-семь "пилотных" регионов, в которых предстоит более детально отработать схему выделения площадок и массового строительства быстровозводимого индивидуального жилья. Ожидается, что главы отобранных регионов будут приглашены на следующее заседание президиума совета по реализации нацпроекта. Очевидно, тогда же станут ясны механизмы, с помощью которых государство намерено задействовать в этой программе и увязать интересы исполнительных органов власти, застройщиков и физических лиц.

В.Каменев говорит, что государство должно организовать контроль за использованием бывших сельхозугодий со стороны местных администраций. В противном случае перепрофилированная земля может быть передана коммерческим структурам. Он также выразил сомнение, что муниципалитеты смогут самостоятельно профинансировать инженерную подготовку участков, поскольку это очень серьезные вложения. По словам А.Анохина, расходы на инженерию составляют от 20% до 100% стоимости будущего строительства. Эксперт считает, что затраты лягут либо на муниципалитеты, либо на покупателей участков. "В "слабых" регионах в условиях низкой покупательской способности населения и сравнительно больших вложениях проект себя не оправдает", - резюмирует он.

На скорую руку

Главным аргументом в пользу активного развития ИЖС стали быстрые темпы строительства и возможность со стороны гражданина самому определять стоимость конечного продукта. На участке в 6 соток теоретически можно построить скромный одноэтажный домик площадью 100 кв. метров и шикарный особняк стоимостью несколько сотен тысяч долларов.

В качестве основного строительного материала федеральные чиновники предлагают российским гражданам использовать древесину. Глава Рослесхоза Валерий Рощупкин заявил, что панельные деревянные дома отличаются высоким качеством, низкой себестоимостью и высокой скоростью монтажа. Д.Медведев отметил, что древесина является экологически чистым и удобным материалом. В унисон прозвучал также прогноз главы Минрегионразвития Владимира Яковлева, указавшего что при сохранении существующей динамики производства в 2008 году возникнет дефицит основных видов стройматериалов, прежде всего цемента.

По данным компаний, специализирующихся на загородной недвижимости, деревянное строительство обойдется в среднем от $250 до $600 за кв. метр в зависимости от типа и качества материала. В целом, деревянный каркасный дом на 40% дешевле брусового и на 50% дешевле оцилиндрованного. Сроки строительства - от месяца до трех. По сравнению с кирпичом и пенобетоном это не намного дешевле. Например, строительство из пеноблоков обойдется в $270-300 за кв. метр, кирпичное $400-450 за кв. метр.
Источник: Интерфакс




Обсуждение публикации

Ваше имя*:
Комментарий*:

* – поля обязательные для заполнения.

Проголосовать





Copyright © 2019 Вира«ВИРА»
+7(495)730-01-98, vira@vira.ru