на главную... Контакты Карта сайта
Компания
Стройматериалы
Дизайн интерьера
Энциклопедия
Обмен опытом
на главную...
Наша специализация:

• оптовая торговля и комплектация строительными и отделочными материалами

• дизайн интерьера, ремонт и отделка, проект электро-оборудования, системы умного дома
Поиск:  





Секреты ремонта и дизайна интерьера.
Вира. Ежедневные новости строительства. Москва, Россия, мир.
Vira.ru. Новые статьи о дизайне интерьера и ремонте.
Новые интерьеры. Галерея выполненных компанией "Вира" работ.
Рейтинг@Mail.ru

Обмен опытом / Новости строительства

ПИФы переходят от строительства к управлению



06.04.2006


За три года существования в России закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН) их капитализация достигла почти $1 млрд. Согласно прогнозам аналитиков, количество фондов и в дальнейшем будет также активно увеличиваться, однако при этом изменится схема их работы: все больше ПИФов будет действовать по западной модели, которая предполагает приобретение готовых объектов и дальнейшее управление недвижимостью вместо финансирования строительства, что было популярно в первые три года существования рынка.

Первые фонды недвижимости появились в России в 2003 году, после того как Федеральная комиссия по ценным бумагам (ФКЦБ) выпустила положение "О составе структуры активов закрытых паевых инвестиционных фондов". Сейчас на рынке недвижимости России функционирует 67 ЗПИФН, еще не менее пяти находиться в стадии формирования.

Real Estate Investment Trusts по-русски

Хотя прототипом закрытых фондов послужили так называемые Real Estate Investment Trusts (REITs), на практике российские фонды до сих пор продолжают работать по своим собственным законам. Например, в западных фондах не существует такого органа как общее собрание пайщиков, который влияет на решения управляющей компании по ряду важных вопросов, рассказывает исполнительный директор УК "Blackwood фонды недвижимости" Артем Цогоев. На западе инвестор отдает деньги в управление управляющей компании и не имеет возможности влиять на ее работу.

На практике игроки рынка недвижимости делят ЗПИФН на три группы: рентные, девелоперские и налогосберегающие. По мнению управляющего директора УК "Конкордия - эссет менеджмент" Андрея Прокофьева, львиная доля российских ЗПИФН в отличие от западных фондов представляют собой девелоперские фонды, ориентированные на строительство, а не на приобретение и дальнейшее управление уже функционирующими объектами. "Американские же REITs в основном вкладывают свои средства в уже готовые объекты коммерческой недвижимости. По такой схеме функционируют так называемые рентные фонды, которые практически не распространены в России",- добавляет Дмитрий Луценко. Деятельность таких фондов направлена на получение доходов от объекта недвижимости- как правило, в виде арендных платежей- и на увеличение стоимости здания. "На практике ЗПИФН денежного потока выглядит так: фонд приобретает заполненный арендаторами бизнес-центр, уже приносящий арендный доход,- говорит Артем Цогоев.- Этот доход распределяется между пайщиками, которым этот бизнесцентр принадлежит на правах общей долевой собственности". Налогосберегающие ЗПИФН создаются исключительно в целях оптимизации налогообложения: это, прежде всего, отсрочка платежей по налогу на прибыль. Такие фонды становятся все более популярными у крупных хозяйствующих субъектов, которые владеют недвижимостью, добавляет Цогоев.

Как формируется ПИФ

Создание закрытого фонда недвижимости обычно начинается с того, что управляющая компания готовит правила - базовый документ - который определяет жизнедеятельность фонда: его характеристики, срок действия. После эти правила регистрируются в ФСФР. Как правило, само формирование фонда занимает не более трех месяцев: оцениваются его активы и фонд начинает свою работу.

По данным Андрея Прокофьева, в среднем по рынку вознаграждение УК фонда варьируется в пределах от 1% до 5% от среднегодовой стоимости чистых активов.

Если рассматривать схему функционирования девелоперского фонда, как правило, ЗПИФН привлекаются к финансированию строительства не на раннем этапе, а только тогда, когда у девелопера уже есть исходно-разрешительная документация и долгосрочный договор аренды участка.

В основном по такой схеме идет финансирование жилой недвижимости. "Без разрешения на строительство фонды не имеют право инвестировать в проекты, что, конечно, снижает риски",- отмечает Андрей Прокофьев. ЗПИФН может инвестировать строительство как одного объекта, так и нескольких.

Основной доход ПИФов недвижимости обеспечивается за счет инвестиционного прироста, то есть роста стоимости объекта по мере его строительства: от стадии проектирования до этапа реализации, продажи объекта, рассказывает Дмитрий Луценко. По его словам, инвестиционный доход доминирует в общей структуре доходности и обеспечивает - при вхождении в проект на стадии котлована и адекватном проектном анализе- около 25% прироста.

Согласно таблице, некоторые фонды за 2005 год показали очень высокий процент доходности, около 1900% годовых. К примеру, данные по доходности ЗПИФН "Наш город", управляемому компанией "Старый город", составляют 1917,34%. Однако этот рост не имеет отношения к реальным прибылям пайщиков - такой прирост стоимости пая имеет чисто бухгалтерские причины.

"Раньше мы учитывали все имущество по балансовой стоимости, сейчас же учет идет по оценочной стоимости, и за счет этого у нашего фонда такие показатели,- рассказывает представитель "Старого города".- Если вы посмотрите аналитику многих ЗПИФН, у них будет похожая картина".

В помощь застройщику

То, что российские фонды работают по несколько иной схеме, чем западные, обусловлено в первую очередь тем, что этот инструмент для рынка еще очень молод, полагают эксперты. Изменение тактики фондов будет во многом зависеть не только от развития самих строительных корпораций и от приведения в соответствие нормативной базы индустрии, но в том числе и от структурных реформ. "В первую очередь это пенсионная реформа.

Вопрос в том, когда на этот рынок придут длинные деньги",- уверен Андрей Прокофьев. К тому же, для того чтобы фонд стал собственником, например, коммерческой недвижимости, необходимо соблюдение ряда требований.

Чтобы построить объект, надо обеспечить нормальные источники финансирования.

При этом сами застройщики признаются, что многие небольшие строительные компании испытывают финансовый голод, так как не могут привлекать инвестиции, кроме как от продажи квартир. Даже год спустя у ряда строительных компаний возникали трудности в связи с вступлением в силу ФЗ №214, добавляет Андрей Прокофьев. Среди девелоперских компаний ПИФы были созданы в основном крупными компаниями Mirax, ПИК, "КВ-инжиниринг", "Главмосстрой".

Несмотря на все перечисленные проблемы, число фондов, ориентированных именно на владение и на получение дохода на рынке коммерческой недвижимости, постоянно увеличивается. По мнению Дмитрия Луценко, именно "рентное" направление паевого инвестирования получит активное развитие уже в ближайшее время.

Помимо схемы инвестирования, подобные фонды позволяют использовать различные варианты работы с объектами недвижимости. "Управляющая компания может эксплуатировать здание, получая предсказуемый поток доходов.

Другой вариант,- за счет дополнительного выпуска паев привлекаются дополнительные средства, с целью реконструкции и модернизации этого здания,- рассказывает Луценко.- С одной стороны это повысит его классность и, соответственно, стоимость аренды, с другой возрастет и рыночная стоимость самого здания". В результате доход по паю увеличится, вырастет и рыночная цена пая. Также сейчас решен вопрос и с госрегистрацией прав собственности на недвижимость (ФЗ №196), что, по словам Дмитрия Луценко, уже в ближайшее время стимулирует появление фондов, ориентированных на непосредственное владение объектами коммерческой недвижимости и получение доходов за счет сдачи в аренду офисных помещений.

Главные тенденции

Одной из важнейших тенденций рынка ЗПИФН стал повышающийся интерес институциональных и профессиональных инвесторов к российским фондам, полагают эксперты.

Это обусловлено тем, что возможности российского рынка российских "голубых фишек", из которых сформированы портфели большинства портфельных инвесторов, очень ограниченны. Это становится особенно заметно на фоне колебаний последнего года. "Изменения цен большинства выпусков акций, составляющих индекс ММВБ, имеют коэффициенты корреляции с изменением данного индекса в размере от 0,7 до 0,92, свидетельствуя о том, что изменения цен "голубых фишек" происходят в одинаковых направлениях и определяются в большей мере политико-экономической ситуацией в стране, чем показателями деятельности компаний-эмитентов",- говорит Дмитрий Луценко. По его словам, в данных условиях невозможно составление диверсифицированных портфелей ликвидных ценных бумаг, существенно снижающих риски инвесторов.

"Инвесторам, не специализирующимся на рынке недвижимости, ЗПИФН позволяют разнообразить свой инвестиционный портфель и получать доходы на одном из самых выгодных и стабильных рынков - рынке недвижимости",- считает Дмитрий Луценко.

Также фонды стали снижать входной порог для инвестора. Если, например, пай в "Первом инвестиционном фонде недвижимости" стоил 1 млн руб., а порог вхождения составлял 16 млн руб., то сегодня инвестор имеет возможность приобрести пай по цене 50-100 тыс. руб., отмечает Луценко.

Маргарита Федорова
Источник: Бизнес




Обсуждение публикации

Ваше имя*:
Комментарий*:

* – поля обязательные для заполнения.

Проголосовать





Copyright © 2019 Вира«ВИРА»
+7(495)730-01-98, vira@vira.ru