на главную... Контакты Карта сайта
Компания
Стройматериалы
Дизайн интерьера
Энциклопедия
Обмен опытом
на главную...
Наша специализация:

• оптовая торговля и комплектация строительными и отделочными материалами

• дизайн интерьера, ремонт и отделка, проект электро-оборудования, системы умного дома
Поиск:  





Секреты ремонта и дизайна интерьера.
Вира. Ежедневные новости строительства. Москва, Россия, мир.
Vira.ru. Новые статьи о дизайне интерьера и ремонте.
Новые интерьеры. Галерея выполненных компанией "Вира" работ.
Рейтинг@Mail.ru

Обмен опытом / Новости строительства

Сроки регистрации жилья в собственность бьют рекорды



28.03.2006


Проблему долгих сроков оформления прав собственности на квартиры в московских новостройках участники рынка единодушно признают всеобщей. Период от момента сдачи дома в эксплуатацию до получения соинвестором документов, удостоверяющих его права как владельца, по оценкам экспертов, может длиться от полугода до двух лет и больше, в случае, если застройщик не может урегулировать свои отношения с участниками инвестконтракта. На протяжении этого времени покупатели новостроек фактически не обладают никаким юридическим статусом, а следовательно, и правами, связанными с владением, распоряжением и использованием приобретенной недвижимости, но при этом обязаны нести все расходы по ее содержанию.

Камень преткновения

Регистрация прав собственности давно служит камнем преткновения между строителями и чиновниками разных уровней власти. Застройщики обычно ссылаются на несовершенство и противоречивость юридической процедуры, прохождения которой требует от них законодательство. Они утверждают, что в Москве проще и быстрее оформить право собственности на жилье в проблемном доме по исполнительному листу суда, чем стать владельцем квартиры в сданном вовремя объекте.

"Пока дом строится, у покупателя, согласно заключенному договору, существуют права требования к застройщику передать ему готовую квартиру в собственность, - объясняет ведущий юрисконсульт инвестиционно-строительной компании "М.О.Р.Е. - Плаза", - Но с того момента, как дом сдан в эксплуатацию, а квартира передана соинвестору по акту передачи, девелопер уже не несет перед своим клиентом никаких обязательств: все, что от него требовалось и зависело, выполнено".

Помощь в оформлении прав собственности на жилье является со стороны застройщика делом добровольным и следовательно небезвозмездным. Как правило, после госприемки дольщик заключает дополнительный договор с отделом по оформлению прав на недвижимое имущество, который есть у всех крупных строительных компаний.

По данным участников рынка стоимость этой услуги варьируется в пределах $1000-1500. Дальнейшую процедуру, в которой соинвестор сам не участвует, закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" описывает одним предложением: "Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих его создание". Но на деле все оказывается гораздо сложнее.

Круги ада

Руководитель группы по оформлению прав на недвижимое имущество "СУ-155" Наталья Земская говорит, что представителям компании приходится пройти "семь кругов ада", прежде чем их клиенты смогут стать владельцами уже оплаченного и построенного жилья. По словам Н.Земской, самым сложным этапом является согласование акта о реализации инвестконтракта в городских структурах.

"До начала строительства застройщику нужно собрать у чиновников разного ранга 248 подписей. После госприемки, чтобы закрыть инвестконтракт, нужно обойти те же самые организации и ответственные лица по новой. Их подписи подтверждают, что объект действительно существует. Только после этого можно начинать процедуру оформление прав собственности", - рассказывает она.

Наибольшие споры, по мнению коммерческого директора компании "Авгур Эстейт" Виктора Козлова вызывает согласование с уполномоченными структурами правительства Москвы размера так называемой "доли города".

Зачастую в процессе строительства застройщики сталкиваются с дополнительными, не предусмотренными условиями конкурсной документации расходами (например, на них возлагают обязанность переложить часть инженерных сетей или разобраться с собственниками гаражей-ракушек), поэтому при закрытии инвестконтракта они стремятся компенсировать понесенные затраты за счет снижения итогового платежа в горбюджет. Как показывает практика, тяжбы с департаментом экономической политики и развития (ДЭПРом) могут длиться годами, а практически готовые к заселению дома пополняют списки недостроев.

Глава юридической службы управления новостроек "МИЭЛЬ-Недвижимость" Николай Вопиловский видит причину задержек оформления прав собственности в том, что сам процесс регистрации обременен большим количеством участников. В нем прямо или косвенно принимают участие заказчик, инвестор, генподрядчик, физлица, органы государственной власти и местного самоуправления, эксплуатирующие организации, службы БТИ.

"Для регистрации требуется огромное количество документов в том числе те, которые непосредственно к собственности отношения не имеют. Например, уставы, протоколы собраний об избрании руководителей, копии доверенностей на подписание договоров и пр. от юридических лиц и копии паспортов, доверенности, согласие супругов и т.д. от физлиц, софинансировавших строительство", - поясняет он. "Отсутствие, а также ненадлежащая форма представленных документов, типа истечение срока их действия или ошибки в тексте, приводят к затягиванию процесса", - сетует юрист.

На несовершентство системы Росрегистрации указывает и В.Козлов. "Несмотря на то, что сроки согласования документов в Росрегистрации строго регламентированы, требования, предъявляемые к оформлению бумаг, часто меняются и это приводит к затягиванию процесса оформления", - говорит он.

Без вины виноватые

Руководитель Росрегистрации по Москве Александр Буксман категорически не согласен с подобными упреками и объясняет процедурные проволочки юридической неподготовленностью самих застройщиков. "Срок оформления права собственности на недвижимость при отсутствии претензий к поданным документам, составляет не более месяца", - утверждает он.

По словам А.Буксмана, если регистратора что-то не устраивает, он может приостановить процесс на месяц, чтобы заявитель имел возможность доработать документы. В случае если застройщик все же не успевает переделать поданный пакет, он может попросить еще три месяца отсрочки. "Четыре месяца - это максимальный период, по окончании которого мы обязаны дать положительный либо отрицательный ответ", - говорит А.Буксман.

По его мнению, основные задержки с оформлением документов происходят еще до подачи их в регистрирующие органы и связаны с неурегулированными отношениями застройщиков и соинвесторов (дольщиков): "Договоры инвестирования и долевого участия часто вуалируются под "серые" вексельные схемы, и передача прав требования по построенным объектам занимает значительное время".

Если покупателю жилья не хочется оплачивать дополнительные услуги застройщика по оформлению собственности на квартиру, он может сделать это сам, что, впрочем, никак не повлияет на длительность процесса. В любом случае соинвестору придется дожидаться пока компания урегулирует свои отношения с городом, закроет инвестконтракт, а также оформит на себя право собственности на любой первый объект в построенном доме - это может быть квартира или нежилое помещение.

Только после этого можно приступать к формированию пакета документов для подачи в Росрегистрацию. В него входят: заявление о регистрации права собственности, оплаченная квитанция об оплате госпошлины, паспорт, ксерокопия паспорта, инвестиционный договор (любой другой имеющийся договор с застройщиком) в двух экземплярах; акт о результатах исполнения договора (обычно акт приема передачи квартиры - ИФ) подается так же в оригиналах в двух экземплярах, поэтажный план и экспликацию БТИ в одном экземпляре. При благополучном раскладе оформление права собственности займет один месяц и обойдется всего в 500 рублей госпошлины (не считая расходов на получение справки в БТИ).

На птичьих правах

Опрошенные "Интерфаксом" участники рынка согласны, что после госприемки у покупателя жилья есть альтернатива: законопослушно ждать регистрации своих прав или попытаться стать если не полноправным владельцем, то хотя бы пользователем принадлежащей ему де-факто недвижимости.

Эксперты утверждают, что, как правило, граждане выбирают второй вариант. Поскольку большинство покупателей квартир на первичном рынке являются альтернативщиками, то другой жилплощади, где можно было бы проживать в течение 1,5-2 лет у них нет.

"После сдачи объекта госкомиссии, префект издает распоряжение о его передаче на баланс эксплуатирующей организации, которая отныне несет ответственность за происходящее в доме", - объясняет В.Козлов. По его словам, покупатель может попытаться договориться с эксплуатирующей организацией, например, ДЕЗом, о проведении ремонта в квартире.

"Как правило, главный инженер идет навстречу гражданам и не чинит препятствий нанятым им рабочим, которые могут даже осуществить небольшую перепланировку", - говорит В.Козлов.

В частности, помощь главного инженера может понадобиться, когда рабочим в процессе ремонта нужно отключить воду в подъезде или отопление в одном из стояков. Кроме того, о планируемых работах в квартире в некоторых случаях нужно уведомить компанию-застройщика.

Однако не все собеседники "Интерфакса" также оптимистично оценивают перспективы обустройства в новостройке с неоформленным правом собственности.

"По сути никакого статуса у человека, живущего в сданном доме, но юридически не владеющего своей квартирой, нет, - говорит пресс-секретарь компании "СХолдинг" Оксана Басова. - Он не может ни зарегистрироваться по месту жительства, ни узаконить желаемую перепланировку, ни достроить обозначенные внутриквартирные перегородки, в случае если квартира куплена в свободной планировке".
Источник: Интерфакс




Обсуждение публикации

Ваше имя*:
Комментарий*:

* – поля обязательные для заполнения.

Проголосовать





Copyright © 2019 Вира«ВИРА»
+7(495)730-01-98, vira@vira.ru